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2018房地产市场总结展望 政策篇
时间:2018-12-29 点击:60

 2018年调控政策由紧到松,预计调控政策将实质性转向。

2018年调控政策由紧到松,中央定调三阶段变化:3月两会重申“房住不炒”,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化:前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来,预计调控政策将实质性转向,2019年新一轮放松调控潮将至。不过,房住不炒、因城施策的政策主基调未变,三四线城市去库存仍是主旋律。

2018年总结

一、中央定调三阶段变化:房住不炒,坚决遏制房价上涨,稳地价、稳房价、稳预期

3月两会重申“房住不炒”政策主基调。两会政府政府工作报告对于房地产市场着墨颇多,调控政策主基调继续坚持“房住不炒”。一方面,支持居民自住购房需求,南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛,以便支持人才购房需求。另一方面,加强金融机构风险内控,着力抑制投资、投机性购房需求。个人住房贷款进一步规范化,居民加杠杆购房的局面将难以为继,三四线城市居民购房热潮更快地向理性回归。其中,房地产税立法引发市场热议,而从实际进展情况来看,至少短期内房地产税全面落地无望。

7月底政治局会议直指房价上涨,并且措辞也有所改变,从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序等四个方面。我们认为调控政策主基调未变,未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开,“四限”政策中长期不退出。热点城市将“查漏补缺”,严堵政策监管漏洞,着重打压投资、投机性需求,维稳房价上涨预期。本轮调控政策最大不同点在于多部委各司其职、通力合作,以便提高调控政策的针对性及有效性。譬如,6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动,7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单, 直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。

8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出两点要求:其一,加快制定住房发展规划,调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场等。其二,坚决遏制投机炒房,并引入问责机制,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。随后,成都、杭州、福建等多省市纷纷响应,重点整治房地产市场乱象,打击投机炒房等行为。

10月底政治局会议只字未提房地产,中央政策层面进入空窗期。主要原因在于前期调控政策成效显著,房价过快上涨的局面基本被遏制,多数城市房价涨幅趋于平缓,部分城市房价更是率先向下调整。我们认为调控政策内容将基本保持不变,仍将围绕“房住不炒”定位展开。鉴于当下房地产市场降温特征明显,短期内暂无加码调控的必要,未来中央政策层面还要结合2018年底经济工作会议以及2019年初两会再做观察。

年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。我们认为房住不炒、因城施策的政策主基调保持不变,在支持居民合理居住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求,缓解热点城市房价上涨压力。另外,政策指挥权将由中央转向地方政府,各城市可以根据市场实际情况,针对性地调整未来政策走向。联系到近期菏泽取消限售,打响2018年放松调控第一枪,预示着本轮调控政策将实质性转向,更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市,放松调控的可能性更大。

二、地方历经两阶段变化:坚持调控目标不动摇、力度不放松,部分城市放松限价、限售

地方政策层面呈现两阶段变化:前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲,涉及四限政策持续发力,多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象,部分城市局部放松限价、限售。

1、四限政策依旧从紧执行,限购、限售、限价不断扩容,部分省市加码限贷

2、多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序

3、从借道“先落户”突破限购,到局部放松限价再到明令取消限售

在调控政策持续高压的同时,上半年,多数城市纷纷调降人口落户门槛,并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利,意在吸引更多流动人口特别是高素质人才落脚城市。典型如江门,顶尖人才最高个人补贴多达100万元,并赠送1套150平方米以上的住房。受惠于落户门槛低、条件少、流程简单等多方面优势,西安人才新政成效显著,2018年西安新晋落户75万人。与此同时,海南省前脚出台全岛最严限购政策,随后便出台人才落户举措,还有天津的“海河英才计划”实施两周便无疾而终,而房地产成交量创历史新高。另外,南京、武汉、长沙、成都等皆是如此,一些三四线城市如淮安等。大量购房者通过“先落户再买房再迁户”等手段合法突破“限购”。当然,一些城市如成都、长沙、天津等迅速叫停甚至细化规范了人才落户购房条件。

四季度以来,部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面,热点城市加快预售证审批,新增供应量升至较高水平。典型如深圳,11月商品住宅供应量多达131万平方米,创历史以来单月新高。另一方面,广州南沙、花都、增城三区松绑限价,房价将按真实价报备,意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”,使房价回归至真实水平。另外,武汉放松高端盘预售证审批,部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限;南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。

再到12月,山东省菏泽市率先取消限售,放松调控将向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市,或将跟进松绑调控,以便支持市民自住以及改善性购房需求,更好地实现库存去化。认为本轮调控政策或将实质性转向,新一轮放松调控潮将至。具体政策措施,地方政府将有更多的自主权,以便根据各城市实际情况做针对性的调整。

 

三、信贷政策由偏紧到松绑,支持优质房企发债释放融资转暖信号

四、棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进棚改货币化安置

五、房地产税出台延期,个税改革利于提高支付能力

2019年展望

一、房住不炒、因城施策的主基调不变,2019年微调放松在预期之中

尽管市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑,但2018年底菏泽率先打响取消限售第一枪,还是完全出乎市场预料之外。展望未来,因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市,调控政策难言实质性转向,有望贯穿更长的时间周期。另一方面,商品住房库存量较大的城市,调控政策或将有所松绑,甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性,以期加快库存去化。我们认为2019年政策走向并非全国一盘棋,而是将更多的政策自主权下放给地方政府,政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况,地方政府可以及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。

另外,“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转,意即在支持居民合理自住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求。随着下半年房地产市场显著降温,2019年调控政策微调也在预期之中。譬如,此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响,后期可能会有所调整,以保证居民的合理住房消费。

二、货币政策中性偏积极,继续定向降准概率大,首套房贷利率将回归折扣

年底各项宏观经济数据大都不及市场预期,预示着经济犹存较大下行压力。为了抵御经济下行风险,预计2019年货币政策中性偏积极,央行将积极创设以及续作中期借贷便利(MLF)、定向中期借贷便利(TMLF)、常备贷款便利(SLF)等多种融资工具,且不排除定向降准的可能性,以期保持市场流动性合理充裕。我们认为2019年央行全面降息的可能性不大,更多采用定向激励非全面降息,着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。

就房地产市场而言,除非2019年市场成交量价调整幅度显著超出市场预期,否则信贷政策较难根本性扭转,全国层面刺激性信贷政策落地可能性不大。不过,各城市将有更多的政策自主权,可以根据市场实际情况,针对性地调整信贷政策。尤其是那些库存压力较大的城市,信贷政策或将转向宽松,执行认房不认贷、调降首付比例等,以便支持居民自住以及改善性购房消费。

鉴于市场趋冷,房贷需求回归,资金本身供求矛盾缓和之后,加之为刺激居民自住和改善住房消费,预计房贷利率上浮比例将继续向下调整,尤其是首套房贷利率或将恢复至基准利率,部分城市或将再现折扣利率。

三、一线以及核心二线政策仍将从紧,弱二线及三四线将松绑调控

受供求关系、市场购买力等多方面因素影响,各线城市市场周期迥异,未来政策走向将明显分化。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺,供求关系持续偏紧,长期来看房价犹存一定的上涨压力。我们认为2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行,且将贯穿更长的时间周期,以便打压投资、投机性需求,缓解房价上涨预期。不过,限价、限签政策将有所调整,核心一二线城市有望加快预售证审批,并开闸网签备案,供求量价也将逐步回归至正常水平。

弱二线以及三四线城市市场下行压力较大,高库存风险不容忽视,预计2019年调控政策将有所松绑。其中,市场显著降温性城市,典型如厦门、福州、句容等;高库存城市,典型如沈阳、大连等,放松调控的可能性更大。

就四限政策而言,部分城市或将局部放松限购政策,涉及降低乃至取消非户籍居民家庭社保缴存年限门槛,单身家庭、远郊区域不限购等,甚至全面取消限购政策;限贷政策或将有所松绑,涉及认房不认贷,调降商贷尤其是公积金贷款首付比例,下调房贷利率等;限价政策或将由“控房价”向“稳房价”转化,既不让房价涨,更不让房价跌;限售政策放松的可能性最大,鉴于限售乃是三四线城市调控“标配”,2019年市场下行压力也主要集中在三四线城市,预计多数三四线城市将效仿菏泽取消限售,部分二线城市也将取消限售。

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