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楼市“限售令”到期,房源“解冻”入市,房价要下跌了?
时间:2019-07-01 点击:181

 今年是2019年,当年的楼市“限售令”到期,部分城市“解冻”的房源开始入市,房价会不会因此下跌呢?

 

一、城市1-2年的新房成交量不大,对整个二手房市场存量市场无法造成冲击

“解冻”的房源只有颠覆整个城市的供需结构,才能导致房价下跌。但“解冻”的房源的实际数量并没有大家想象的那么多,根本无法颠覆整个城市的供需结构,从而影响到房价走势。以南京这座城市为例:南京限售令出台之后,每年成交量保持在五六百万平米,就按照600万的成交量进行推算,看看“解冻”房源的数量具体有多少。600万平米的房子不全都是投资客的房子,大部分是自住客户购买的,他们并不会在限售令一解除就推向市场销售,自住和投资在市场上占比大概是7:3,也就是大概180万平米房子属于“解冻”房。

 

就算这180万平米的确是解冻房,但却不是城市新增供应,因为投资客的房产投资周期本来就是2-3年,并不是每个投资客拿到房产证就抛售了,房产两年之内需要缴纳巨额的交易税费,所以很多投资客都是等到2年之后再销售,因此180万解冻房里面只有短期抛售的投资客是城市新增供应,预估这些短期投资客占到70%,也就是126万平米新增供应。现在反过来看看市场成交量,每年南京市场新房和二手房的合计成交量在1500万-2200万平米之间,每年确定新增供应量只有126万平米,占到整个市场成交量的5%-8%。整体来看,解冻房源数量稀少,并不会对楼市供需起到决定性作用。

 

二、最近2年房地产市场走势低迷,投资客面临亏损,不会把房子推出市场

自从限售令出台之后,房地产市场迎来史上最大的政策调控,这直接导致大部分房地产市场保持平稳,房价并没有出现意料之中的涨幅,除了购房时间较早的投资客,其余的投资客面临投资亏损或者小赚的局面。投资客基本上都是用高杠杆投资的,需要支付大量的利息费用,还有持有3-5年的资金成本,所以,房价只有保持高速增长才能算成功,在目前的市场情况之下,投资客肯定不会轻易抛售手中的房子,所以解压的房子并不会如想象中的大量涌入市场。

 

三、限购城市面临城市升级,短期内住宅需求会出现上涨

出台限购令的城市,基本上都是一二线城市或者区域重点城市,这几年随着政府发展中心城市的布局,这些限购城市都面临着升级,并制定了加快城市化的措施,无论城市升级还是加快城市化,都会极大地增强城市竞争力,从而提升城市对外来人口的吸附力,间接提高城市的住宅需求,因此,就算这些解压房源涌入到市场,也基本与新增的居住需求持平,不会影响到楼市的供需结构。

 

,解冻房源数量相比整个城市的房源而言比例不大,不会影响整个城市的供需结构,从而影响到房价走势的。

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