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2020年,楼市大局已定
时间:2020-01-10 点击:186

 2019年是我国楼市调控最为密集的年份,全年出台的楼市政策超过620次。2020年,密集调控会否延续?

2020年伊始,各地楼市动作频频!武汉、唐山、东莞、佛山、四川富顺、湖南衡阳等城市纷纷出台楼市政策,对楼市进行调整。唐山打响限售第一枪!东莞限购松绑!四川富顺县“发钱”稳楼市!2020年,更多调控将紧随其后……

中央层面,银保监会也出台政策,强调“严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场”。中央经济工作会议再度重申“房住不炒”。

在楼市下行压力较大的背景下,今年的楼市调控政策到底怎么走?开年第一周,这些城市给出答案。

01

东莞、温州领衔“松绑”

2019年的最后一个月,楼市调控次数达到66次——

12月11日,江苏苏州下辖的张家港市取消已经实施了2年多的限售政策;

12月11日,郑州放宽落户条件:在郑州中心城区租房,居住一年以上就可以办郑州市户口;

12月13-20日,广州市连续松绑3个区的调控:南沙区本科以上、港澳居民首套房不限购;花都区大专学历即放松限购;在黄埔区工作半年以上的人才,可直接买1套房;

12月25日,温州市发布了覆盖面最广的人才住房新政:符合条件的优秀本科生买房打7折,租房打3折,力度空前。

地方政府对房地产松绑政策的密度之大,近3年未见。

再看2020年,四川省富顺县的楼市新政,被认为打响了2020年楼市松绑的“第一枪”。

按照富顺县住房和城乡建设局发布的《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》,对在2020年1月1日至2020年6月30日期间,在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民,给予一次性200元/平方米的财政补贴。二手房买主不享受这一补贴。如按一套房100平米算,可以补贴2万块,对于县城来说,算是一个不小的激励。

在湖南省衡阳市衡东县房交会的发布会上,当地政府部门也推出了税费补贴政策,涵盖住宅、商铺、车位等多个业态。政府同时表示,“鼓励企业让利,但不搞恶性竞争”。政策在今年衡东县房交会期间适用,具体为2020年1月1日到2020年3月31日。

东莞则推出人才新政,强调“顶尖人才可享受200平方米左右免租8年的人才住房,在东莞全职工作满8年、贡献突出的可无偿获赠该住房;特级人才给予最高250万元购房补贴或享受3年、每月最高5000元的租房补贴。”

经济要有活力,人才要素的自由流动很重要,不断吸纳人才是城市发展向好的关键。对于人口老龄化比较严重的城市,未来应更多地吸引人口,为城市发展注入新活力。

“2019年,直接针对楼市调控放松的政策可谓凤毛麟角。”从放松人才购房限制政策来看,大都是提供了相应的补贴,以及降低或取消人才购房门槛。不难看出,各地出台人才政策的真实目的是为了吸引人才,政策本身包含的内容也较多,人才购房只是其中一部分。因此,不能将人才政策等同于调控放松。

值得注意的是,在2019年的620次楼市调控中,所谓的人才引进政策在2018年的基础上继续增多,有超过170个城市发布了不同的政策,比2018年上涨40%。

不管怎样,相信年后还会有一波加入“松绑”阵营的城市。

02

唐山领衔2020“打压”第一枪

进入2020年,房价上涨较快的唐山,对楼市销售环节进行规范,并要求“购房人购买新建商品住房,自网签之日起42个月内不得上市交易”;佛山也出台政策,规范商办类项目的拿地和销售;武汉发布征求意见稿,拟推出七项措施规范预售政策。

值得注意的是,目前为止,全国限售都是针对不动产登记证,只有唐山是针对网签的限售。按照唐山正常新建商品房网签到取得交易资格,本来就要三年以上。网签到交房需要一年以上,办理房本平均需要一年多。从网签到交易,时间本来就可能就不止42个月。这个限售政策只对部分现房可能有影响,对期房为主的新房影响不大。

一方面,这些政策可以视为2019年楼市密集调控的延续;另一方面,从性质上来说,这些政策和当地市场发展有着较强的针对性,属于因城施策,并无明显的“出格”之处。

比如,2019年11月,唐山的新房价格以1.9%的环比涨幅并列70大中城市涨幅榜首。因此,出台打压性政策也在情理之中。

由此可见,2020年,“双向调控”的基调已经奠定。

03

中央一波操作,大涨还是暴跌?

银保监会要求落实“房住不炒”,严格金融监管,防止资金违规流入房地产,抑制居民杠杆过快增长;银保监会亦发布“指导意见”,圈定银行保险五年发展目标,要求促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金;

此外,资金市场“放水”也在继续,央行1月6日降准0.6%,释放流动资金8000多亿。业内预计,年内仍有两到三次的降准空间和必要,引导LPR利率继续下行。

降准会使房地产市场的下行趋势有所放缓。从时间点看,2019年1月份也出现过降准,受到降准及各地人才政策井喷的影响,出现了一轮持续2-3个月的楼市复苏,之后政策收紧,市场退烧。此次降准落地后,将增加2020年楼市复苏出现的可能性。不过,维持房地产市场平稳依然是楼市调控的主要方向,大涨肯定不是稳定,暴跌同样不是。经济学家马光远认为,房价下跌的概率大于上涨的概率。

可以说,开年一周以来的这些楼市操作让不少人有些蒙圈,2020年,楼市到底怎么走?综合各大机构及专家观点,至少八大趋势不容忽视。

一、“红线”仍然不可碰

2019年12月召开的中央经济工作会议指出,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。”这是中央经济工作会议连续第二年提到“房住不炒”。这也被视为不可触碰的“红线”。

此后,住建部、央行、银保监会等相关部门也做出类似的表态。住建部还重申,不把房地产作为短期刺激经济的手段。

由此可见,楼市平稳仍旧是2020年的主基调!无论是稳地价,还是稳房价和稳预期,皆是为实现楼市平稳发展目标,大涨不可以,大跌也难以成行。

“今年中国房地产重视‘稳’的导向,预计相关指标不大会下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中长期看,城镇化率还会继续提高,以省会城市为核心的都市圈还在持续做大,各类指标还没到顶部。另外,从周期的节点上看,2008、2011和2019年属于市场降温年,那么,其他年份会有新的调整。

此外,2019年中央经济工作会议还提出,要保持宏观杠杆率基本稳定。1月4日银保监会发文明确,银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。

严跃进认为,此类政策依旧是继续落实“房住不炒”的精神。今年杠杆率小幅提高的动作或也可以容忍,但大幅提高、过快增长则依然是不允许的,这样都是为了促进房地产交易市场的稳定和健康发展。总体上看,此类政策对于违规资金和杠杆率等方面的管控,客观上有助于净化房地产金融环境,对于未来楼市的健康发展也有积极的作用。

二、房地产金融继续从严监管

金融政策方面,2019年以来房地产金融定向监管可以说是继续从紧。开年的2019年2月,继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。

国家统计局数据显示,2019年1~11月份,房地产开发企业到位资金160531亿元,同比增长7.0%,增速与1~10月份持平。

2019年11月26日,中国信托业协会官网公布数据显示,截至2019年三季度末,信托行业投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,这也是自2015年四季度以来,信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。

2019年绝大多数企业的融资成本都在上升,主要是因为境内外的融资成本在今年都在持续走高,尤其是境外发债成本。从月度走势来看,房企未来融资成本可能仍将保持在较高水平。

《2019年楼市总结》称:2019年四季度,货币政策保持宽松流动性预期的大背景下,对房地产金融依然保持严监管,确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。

三、房价下降城市继续增多

据国家统计局数据,2019年1~11月,全国70个大中城市中有44个城市新建商品住宅价格环比上涨,33个城市二手房价格环比下跌,这是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌。中指院监控的百城及十大城市新房均价累计涨幅均收窄,单月环比下跌城市数量明显增多。

中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2019年1~11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%,较去年同期收窄1.92个百分点,其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄;11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌,下跌城市数量为2016年2月以来最高值。

2019年12月全国重点监测的67城在线新房均价16578元/平方米,环比下跌0.13%;二手房挂牌均价15394元/平方米,环比下跌0.10%。

在2019年房地产投资约10%的增幅之下,2020年将有一个继续收窄的态势,但是整体的收窄幅度会达到中低速水平,约7%左右。

四、房企拿地回归一二线城市

土地市场降温一方面是受房企融资难度增大影响,另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地,规避风险。

五、棚户区改造将拉动投资

从棚改量来看,预计2020年棚户区改造量还剩约550万套,将带来超过1.5万亿元的投资。

六、行业的整合和洗牌加剧

2019年,全年破产房企500家。行业集中度仍然在提高。但是,这仅仅是一个开始。2020年,开发商的日子不会太好过。

七、城市群效应提升

中央财经委员会第六次会议提出,推动成渝地区双城经济圈建设,有利于在西部形成高质量发展的重要增长极,打造内陆开放战略高地,对于推动高质量发展具有重要意义。

高层提出“强化重庆和成都的中心城市带动作用,使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地,助推高质量发展。”这意味着“成渝双城记”成为继大湾区、雄安、长三角之后,又一个重点打造的城市群。2020年,这两个城市的房地产不会太差。

八、房产税2020年或难出台

房产税出台的最好时机错过了,在房地产面临周期性调整的情况下,房产税会成为压倒骆驼的稻草。决定房价走势的,有很多原因,但唯一可以不考虑的就是房产税。

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